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內容來自sina新聞

評論土地市場亟須打破 饑餓式供應怪圈

  2013年,北京土地市場高調收官,完成今年商品住宅用地供應計劃。土地成交量加大對平抑房價來說本是好事,但由於未來土地出讓情況不明朗,房企對土地的競爭愈發白熱化,土地成交價格高企,購房人的恐慌並未減少。

  近些年,土地市場與新房價格的關系,出現瞭一種奇怪的現象:

  當房地產市場低迷時,房企資金鏈緊張,拿地熱情漸退。土地市場隨之陷入低迷,成交量明顯減少,出讓土地的溢價幅度也明顯減小。這時就有人說,目前土地出讓量少,會影響明年後年的供應量,市場供應量少,房價會快速上漲。從2011年北京土地市場的低迷與2013年房價的快速上漲情況來看,確實是這麼回事。

  而當樓市一路高歌、快速上漲時,開發商回款順暢、融資輕松,自然要大舉拿地,擴張規模。這時土地市場上高價地頻出,面包貴過面粉變得司空見慣。這時又有人說,地價這麼貴,房價快速上漲是必然。從今年日光盤頻現的情況看,大傢似乎也認為這種說法不無道理。

  這似乎就出現瞭一種奇特的邏輯關系:當土地市場低迷,成交地塊價格低的埔里二胎 南投建地二胎時候,得出的結論是未來房價會快速上漲。當土地南投土地貸款房貸市場火爆、高價地頻出的時候,得出的結論同樣是未來房價會快速上漲。

  記者手邊放著兩份統計數據,一份是2006年至今,歷年的住宅用地成交面積,一份是2005年至今,歷年的新建商品住房的成交套數。

  從2006年至今的近8年,住宅用地成交量總體沒有明顯上升,成交地塊的樓面價卻一路上漲。住宅建設用地供應最多的是2010年,為769.87萬平米,之後的2011年和2012年總和,卻隻有743.86萬平米。而出讓成交的住宅用地樓面價,卻從2006年的2785元/平米,漲到瞭今年1-10月的9774元/平米。如果考慮到地塊位置的外擴,實際價格上漲幅度更大。

  而從2005年至今的近9年,北京新房年成交量超過15萬套的隻有2005年、2006年和2009年3個年份。而北京房地產真正進入價格的快速上漲時期,實際上是在2007年。新房的成交均價,則從2005年的7173.1元/平米,漲到瞭今年1-10月的23080元/平米。

  按理說,當年的項目多數集中在朝陽、海淀的三四環之間,如今的項目多集中在通州、大興、房山、昌平的五、六環外,供地區域的面積成倍增加,土地供應量和樓市供應量完全有理由逐年增加。但是實際上,這兩者的供應量,八九年以來,卻一直呈總體持平甚至下降的趨勢。

  供求關系影響價格,供應不足,才是導致地價與房價高企的根本原因。隻有告別饑餓式供應,大幅增加住宅用地的土地供應量,緩解供需矛盾才是解決房價問題的根本。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/07562538568.shtml
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施怡菁

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